Российские законы позволяют совершать сделки с недвижимостью, если ее владельцем является несовершеннолетний. Однако существуют некоторые ограничения, связанные с возрастом:
-
с 14 до 18 лет – ограниченная дееспособность. Ребенок может подписывать документы, но не заключать сделки самостоятельно;
-
с 6 до 14 лет – частичная дееспособность. Запрещено ставить подписи на документах;
-
до 6 лет полностью недееспособны.
При эмансипации или браке, подросток в 16 лет может получить полную дееспособность и распоряжаться имуществом самостоятельно. Для продажи квартиры с несовершеннолетним владельцем в 2024 году необходимо разрешение органов опеки, иначе сделка будет аннулирована.
Требования органов опеки и попечительства (ООП)
Представители ООП следят за тем, чтобы ребенку предоставили долю в новом жилье, соразмерную площади его доли в проданной квартире, во время провели регистрацию в новой квартире. В случае, если проданное жилье не единственное, средства могут быть переведены на расчетный счет ребенка.
Сделка будет иметь дополнительные ограничения, если при продаже недвижимости имеется прописанный ребенок до 18 лет. Органы опеки имеют право аннулировать сделку в случае:
-
один из родителей или опекун не соглашается на сделку;
-
новое жилье уступает прежнему по условиям, например, меньшая площадь или аварийное состояние;
-
не выделена доля ребенку в новом жилье, особенно если это его единственная собственность;
-
ребенок не зарегистрирован в новом месте, так как выписка несовершеннолетнего требует обязательной регистрации в другой недвижимости;
-
покупаемое жилье недостроено (менее 70% готовности для некоторых регионов);
-
в новом жилье отсутствуют базовые удобства: электричество или водоснабжение;
-
ребенок является наследником, но не вступил в права;
-
доля в новой квартире меньше по площади, чем в прежней.
В каких случаях допускаются отступления от стандартных требований законодательства?
Существуют условия, позволяющие отступать от установленных законом правил:
-
приобретение недостроенного жилья. Оформление сделки откладывается до ввода объекта в эксплуатацию. Однако он должен быть где-то зарегистрирован на весь период строительства;
-
серьезные заболевания ребенка. В случае, когда требуются значительные затраты на лечение, разрешается продажа квартиры с последующим приобретением менее качественного жилья, если разница в стоимости пойдет на медицинские расходы;
-
невозможность проживания ребенка в квартире. Например, при наличии аллергии, хронических заболеваний или иных патологий, возможно приобретение менее просторного, но экологически более благоприятного жилья, например, обмен на дом в сельской местности;
-
потребность в специализированном образовательном учреждении. Если ребенку необходимо обучение в школе-интернате, коррекционной школе или специализированном лицее, и такие учреждения отсутствуют в текущем городе, допускается переезд в другой населенный пункт;
-
незначительное ухудшение условий проживания. Допускается ухудшение площади жилья, если ребенку необходимо обучение в школе-интернате, коррекционной школе или специализированном лицее, а такие учреждения отсутствуют в городе и требуется переезд.
Примечание: сотрудники опеки не обязаны строго следовать определенному регламенту действий. В каждом конкретном случае они рассматривают все детали сделки в индивидуальном порядке и принимают решение, исходя из интересов несовершеннолетнего. Если будут подозрения, что указанные причины используются для извлечения личной выгоды, рассмотрение вопроса будет затянуто или вовсе дан отказ в заключении сделки.
Правила продажи квартиры при наличии несовершеннолетнего ребенка
При продаже квартиры, в которой есть несовершеннолетний собственник, необходимо учитывать некоторые правила и требования. Правильное оформление документов и соблюдение установленных процедур не только обеспечивают законность сделки, но и защищают интересы всех сторон. Для оформления сделки следуйте следующему алгоритму:
Сбор документов:
-
заявление;
-
документы ребенка: паспорт и/или свидетельство о рождении;
-
паспорта родителей или законных представителей, удостоверяющие их личность;
-
выписка из Росреестра. Ее можно получить в местном отделении Росреестра или заказать онлайн;
-
правоустанавливающий документ;
-
справка о готовности объекта (не менее 70%), если ребенок является собственником недостроенной недвижимости в рамках долевого строительства;
-
кадастровый паспорт с экспликацией — если он был утерян, его можно восстановить в БТИ;
-
данные о кадастровой стоимости имущества.
Опека может запросить дополнительные, подтверждающие покупку нового жилья, документы.
Подача заявления в опеку
В заявлении необходимо указать ряд обязательных сведений, которые помогут ООП оценить ситуацию и принять правильное решение. К таким сведениям относят:
-
жилая и общая площадь продаваемой/приобретаемой недвижимости;
-
данные о собственниках: несовершеннолетнего ребенка, продавца приобретаемой недвижимости;
-
номера выписок из ЕГРН;
-
обязательство оформить приобретаемую недвижимость в собственность ребенка;
-
дата и подпись законных представителей;
-
адреса обеих квартир.
Если заявление подает законный представитель, то необходимо приложить документы, подтверждающие его статус. Например, свидетельство о смерти второго родителя, документ о признании его пропавшим без вести или нотариально заверенное согласие на продажу жилья. Госпошлина не взимается.
Сроки рассмотрения: документы обязаны рассмотреть в течение 15 дней и выдать разрешение или отказ. Решение можно обжаловать в суде.
Подписание договора
После получения разрешения можно переходить к подписанию договора купли-продажи. Если разрешение не будет выдано, сделка будет признана недействительной, и деньги вернутся.
После завершения регистрации новой недвижимости и получения выписки из ЕГРН ее необходимо отправить в ООП в течение месяца. Если квартира была просто продана, то часть суммы переводится на специальный банковский счет ребенка.
При подготовке сделки нотариус запросит все необходимые документы в соответствии с решением органов опеки и подготовит договор купли-продажи.
Регистрация сделки
Потребуется предоставить следующие документы:
-
договор купли-продажи;
-
разрешение опеки;
-
паспорта сторон, свидетельство о рождении.
Также необходимо оплатить госпошлину. При регистрации нового жилья оплачивает покупатель, при продаже – продавец.
Далее все документы нужно принести в МФЦ. После приема документов будут сообщены сроки получения новых выписок. Срок регистрации — обычно 7-9 рабочих дней.
Предоставление выписки органам опеки
Предоставьте выписку в органы опеки для подтверждения соблюдения имущественных прав ребенка. Если продавалась не единственная недвижимость ребёнка и имеется обязательство о перечислении средств на счет, необходимо также предоставить выписку с расчетного счета, открытого на имя несовершеннолетнего.
Алгоритм продажи квартиры с несовершеннолетним собственником доли
Данные процедура не отличается от стандартной, но требует выполнения ряда формальностей:
-
соберите необходимые документы на продаваемую недвижимость;
-
откройте расчетный счет для ребенка или подготовьте документы на новое жилье;
-
напишите заявление в ООП и получите разрешение на сделку;
-
подпишите договор купли-продажи;
-
приобретите новое жилье с выделением в нем доли ребенку или переведите на его счет сумму, равную стоимости его доли в проданной недвижимости;
-
отправьте необходимый пакет документов в ООП как подтверждение защиты прав ребенка.
Как продать недвижимость, если имеется ребенок, находящийся под ООП
Согласие органов опеки обязательно, если в квартире проживают:
-
члены семьи собственника, которые находятся под ООП;
-
несовершеннолетние члены семьи собственника, лишившиеся родительского попечительства.
Для успешной продажи недвижимости без дополнительных ограничений необходимо выписать несовершеннолетнего. Процесс продажи в этом случае будет выглядеть следующим образом:
-
подготовьте необходимые документы;
-
обратитесь в ООП для получения разрешения на сделку;
-
выпишите несовершеннолетнего из квартиры, если это возможно, чтобы избежать затруднений в дальнейшем;
-
заключите договор купли-продажи с учетом всех юридических требований;
-
передайте документы в ООП для подтверждения защиты прав ребенка.
Несовершеннолетний не вступил в наследство: как продать квартиру
Если в завещании на недвижимость указан несовершеннолетний, то перед продажей квартиры необходимо оформить его право собственности. Для этого ребенок должен вступить в наследство, что также требует согласия органов опеки.
Если вы хотите выгодно продать недвижимость, но не знаете, с чего начать, эксперты агентства недвижимости «ДонМТ» готовы помочь вам. Расскажем, как правильно оформить сделку и какие документы собрать перед продажей. Особое внимание уделяем ситуациям, когда имеются несовершеннолетние собственники. Подскажем, как действовать в таких случаях, чтобы обеспечить защиту интересов всех сторон.
Почему выгодно работать c ДОН-Мт:
-
профессионализм и опыт. Мы зарекомендовали себя как надежный партнер, предлагая профессиональные услуги высокого качества. Большой опыт в отрасли позволяет нашим специалистам находить оптимальные решения для каждого клиента;
-
индивидуальный подход. Учитываем все пожелания клиента;
-
прозрачность, надежность. Соблюдаем принципы честности и прозрачности в работе. Все условия сотрудничества оговариваются заранее;
-
юридическая безопасность. Гарантируем юридическую чистоту сделок и полное сопровождение на всех этапах;
-
своевременность, оперативность. Мы ценим время клиентов и делает все возможное, чтобы процесс работы проходил без задержек.
Доверьтесь нашему опыту и сделайте процесс продажи недвижимости простым и быстрым!
